Le marchand de biens
et les assurances obligatoires

Réponse du ministre

On peut lire tout et son contraire un peu partout sur internet. Nous avons décidé de faire le point, après avoir vérifié nos sources avant publication, en les recoupant avec nos informations et les textes officiels.
Concernant les assurances obligatoires - ou pas - pour les marchands de biens, ne comptez pas trop sur une compagnie pour vous éviter de contracter une assurance dont vous n'avez aucune utilité. Toutes bien entendu ne sont pas de cet acabit.

Nous nous sommes donc penchés sur les textes concernant la réglementation des marchands de biens, et plus particulièrement, sur les débats ayant lieu à l'Assemblée Générale et au Sénat. Les réponses des ministres aux questions émises par les députés sont publiées au Journal Officiel de la République Française JO ou JORF) et sont applicables immédiatement après parution.
Elles précisent généralement les conditions d'application d'une loi ou apporte des précisions quant à son interprétation.

 

Nous vous livrons ci-après une question et l'analyse en guise de réponse du ministre de l'égalité des territoires et du logement sur l'encadrement de l'activité de marchands de biens et les assurances, responsabilité civile, et souscription. Lorsque notre rédaction apporte des commentaires, ils sont notifiés entre deux croches [........] avec la mention : NDLR (note de la rédaction).

 

L'assurance responsabilité civile
professionnelle est-elle obligatoire ?

 

Mme Luce Pane, députée, interroge Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur l'encadrement de la profession de marchand de biens. Cette profession a pour activité le négoce des immeubles et des fonds de commerce [NDRL : mais également l'achat de terrains à bâtir, fonds de commerce à dominance immobilières et parts sociales de sociétés immobilières]. En tant que commerçant, il achète pour revendre en réalisant un bénéfice (obligation). À ce jour, la profession de marchand de biens n'est pas réglementée.

Or son activité fait appel à des techniques extrêmement diverses. Il lui incombe en effet de connaître et d'appliquer des règles juridiques et fiscales aussi variées que celles relatives à la vente d'immeubles, la construction, la copropriété ou encore l'urbanisme. 

Ainsi, le marchand de biens n'a pas d'obligation légale de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Or, étant responsable de vices cachés dont il répond en tant que vendeur professionnel, cette assurance devrait être obligatoire afin de protéger les acquéreurs de biens immobiliers. C'est pourquoi elle lui demande de bien vouloir étudier la possibilité de rendre obligatoire la souscription d'une assurance civile professionnelle pour les marchands de biens.

 

Les précisions du ministre

L'activité de marchand de biens est une activité indépendante de nature commerciale qui peut être exercée par une personne physique ou morale, dont l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés est obligatoire ; elle ne bénéficie pas d'un statut juridique propre, mais elle est soumise à un régime fiscal particulier. [NDLR : Le marchand de biens est soumis au statut juridique de la société encadrant l'activité. Compte tenu de l'enjeu, il est conseillé de monter une société - personne morale - pour l'exercice de l'activité de marchand de biens, du type Société en SASU si vous souhaitez être seul associé, ou SAS pour plusieurs associés]

Cette activité est distincte de celle des professionnels de l'immobilier régie par la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. En effet, le marchand de biens se porte acquéreur de biens immobiliers en vue de leur revente dans le but de réaliser une plus-value, qui constitue sa rémunération, alors que l'agent immobilier réalise des opérations portant sur les biens d'autrui, il est rémunéré par ses honoraires. 

Les seules obligations d'assurance qui pèsent sur les marchands de biens ont trait à leurs activités de construction-rénovation. À ce titre, ils doivent souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance « dommages-ouvrage » garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages pouvant affecter le bien au cours des travaux qu'ils ont engagés. Ils sont également tenus de souscrire une assurance de responsabilité décennale, et ce, afin de couvrir tout dommage, même résultant d'un vice du sol, qui compromettrait la solidité de l'ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination.

Références juridiques :

Questions à l'Assemblée Nationale - Débats parlementaires
Question n° 52413 publiée au JO le 18 mars 2014, page 2529
Réponse publiée au JO le 04 avril 2017, page 2768

Changement d'attribution : 07 décembre 2016

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Publication de l'article :30.05.2021 

Mise à jour : 07.09.2022.