Régime fiscal du marchand de biens


Comment calculer la TVA sur la marge,
frais de notaire réduits,
imposition du marchand de biens

 

 

Le fait pour une personne physique ou morale d’acheter et revendre régulièrement un bien immobilier - terrain, parts de société, fonds de commerce également - pour produire du profit, lui procure le statut de marchand de biens. 

Il n’existe pas de statut spécifique de marchand de biens au sens juridique, mais une activité de marchand de biens dont l’imposition dépend du statut de l’exploitation de celle-ci. Dès lors, il bénéficie alors d’avantages fiscaux s’il s’engage à revendre les biens acquis - immobilier, terrains à bâtir, fonds de commerce ou parts de société à prédominance immobilière - dans les 5 années - sauf pour la revente par lots appelée également vente à la découpe (revente dans les 2 ans), notamment : 

 

1°- Taxe sur la valeur ajoutée : TVA

La TVA ne s’applique que sur le montant de la marge - prix de vente moins prix d’achat - et pas sur le montant du bien immobilier ou du terrain à bâtir s'il est revendu dans les 5 ans, sauf s'il est revendu par lots le bien doit être revendu dans les 2 années qui suivent son achat - sous certaines conditions énumérées aux articles 260 et 268 du Code général des impôts - CGI - : la TVA semble s'appliquer non plus à la marge seulement, mais à totalité du lot ou de l'immeuble (bulletin officiel fiscal du 13.05.2020 référencé BOI-TVA-IMM-10-20-10). 

  

Exemple : le biens immobilier a été acheté 200 000 euros. Il est revenu 260 000 euros après rénovation. La marge est donc de 260 000 – 200 000 euros : 60 000 euros TTC.  

Avant la réforme de 2010, la TVA de 20 % aurait été applicable sur 260 000 euros moins quelques abattements dont nous n’entrerons pas dans le détail. Aujourd’hui, la TVA ne s’applique que sur les 60 000 euros TTC, selon la règle suivante (le coefficient pour la TVA à 20 % est de 1,2) :

• Calcul du prix hors taxes : montant TTC divisé par 1,2
• Calcul du montant de la TVA : montant TTC moins le prix HT calculé précédemment.

En pratique pour notre notre exemple, le montant de la TVA sur 60.000 euros de marge sera de :

• prix HT :
60 000 euros : 1,2 = 50 000 euros
• Montant de la TVA à reverser à l’Etat :
60 000 euros – 50 000 euros = 10 000 euros

Avant la réforme, la TVA aurait été 2 à 4 fois plus élevée.

 

2°- Frais de notaire réduits

Le marchand de biens, appelé également marchand de biens rénovateur, bénéficie de frais de notaire réduits, ce qui représente un avantage fiscal très appréciable.

 

  Montant soumis aux frais 
  Provision du notaire   % correspondant
  100 000 €   3 860 €   3,86  %
  200 000 €   5 650 €   2,83  %
  300 000 €   7 460 €   2,49 %
  400 000 €   9 250 €   2,31*%
  500 000 €  11 060 €   2,21%

 

3 °- Exonération des frais de mutation

S'il revend le bien immobilier dans les 5 ans - ou 2 ans pour la vente à la découpe - qui suivent son achat, le marchand de biens est exonéré des droits de mutation (soit autour de 5% du prix de vente totale du bien total économisé.

statut juridique pour le marchand de biens
4°- Contribution Foncière des Entreprises

En dehors des impôts et charges sociales, toutes les entreprises sont soumises à la Contribution Foncière des Entreprises – CFE – qui auparavant s’appelait taxe professionnelle.
Son montant est variable d’une ville à l’autre, généralement moins élevé dans celle totalisant un nombre d’entreprises plus important. Elle peut varier entre 220 et 2 000 euros annuellement. 

 

Impôts sur les entreprises
de marchand de biens


L’impôt est calculé différemment selon qu’il s’agit de l’exercice de marchand de biens en société ou en entreprise individuelle.

Pour les novices en matière de création d’entreprise, rappelons que le bénéfice est le résultat des recettes moins les dépenses. Dans une société, les bénéfices sont distribués aux associés en fin d’exercice, chaque année, tandis qu’ils sont pratiquement distribués chaque mois à l’entrepreneur individuel - ceci étant une tolérance – à condition qu’ils aient constitué une provision pour les impôts et les charges sociales. 



Entreprise Individuelle
à responsabilité limitée
(EIRL)
société par actions simplifiée (SAS/SASU)


• EIRL
L'entrepreneur n'a pas de salaire, mais un revenu imposable au titre des revenus fonciers, dont charges sociales se situent entre 38 % et 42 % gérées par le régime général de la sécurité sociale (ex RSI), au titre des revenus fonciers, s'additionnant aux autres éventuels impôts des autres revenus s'ils existent. L'entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ne rend plus responsable l'entrepreneur, des dettes à titre personnel juridiquement, socialement et pénalement sauf fraude et mauvaise gestion... Ce statut n'est cependant pas recommandé pour l'activité de marchand de biens.


• SAS ou SASU
Le dirigeant et les associés ne sont responsables des dettes qu'à hauteur de leur participation dans le capital. Exemple, un associé apporte 1 000 euros dans le capital. Si la société rencontre des difficultés financières, l’associé n’a pas à combler les dettes. Il perdra au pire les 1 000 euros investis. Sauf fraude ou mauvaise gestion, absence de comptabilité, absence du livre des assemblées, etc.) les associés et le ou les dirigeants ne sont pas responsables pénalement, socialement ou financièrement en cas de faillite.


Il est recommandé le montage d’une SAS si l’entreprise comporte plusieurs associés - appelés actionnaires – ou SASU si le marchand de biens veut rester seul décideur. Le tout, à capital variable apportant plus de facilités lors de l’arrivée ou le départ de nouveaux actionnaires dans le cadre de la SAS, pour une ou plusieurs opérations dont les engagements financiers sont souvent importants. En effet, lorsque la société est à capital variable, il n’y a pas de formalités à accomplir auprès du tribunal de commerce, ni d’annonce légale à passer lors de la modification du capital.


La société est imposée à l’IS au taux de 15 % sur la tranche de bénéfices de 0 à 38 120 euros, et 28% au delà si le capital est totalement libéré par les associés. Progressivement, ce taux sera progressivement ramené de 25% au 1er janvier 2022 (en principe). Avant cette imposition, sont à soustraire les prélèvements sociaux comme la CSG etc., soit actuellement au taux de 17,2 %. 

Exemple :  les bénéfices sont de 10.000 euros, tous frais déduits. Ils subiront en premier lieu, les prélèvements sociaux de 17,2 % soit 1 720 euros. Après cette première étape d’imposition, le solde s’élèvera à : 10.000 – 1 720 euros = 8 280 euros lesquels subiront à nouveau l’impôt sur les sociétés de 15 %, soit 1 242 euros, ce qui nous donne un bénéfice net de 8 280 – 1 242 = 7 038 euros.
Ces 7038 euros sont ensuite partagés entre les actionnaires/associés, proportionnellement à leur nombre de parts sociales détenues dans le capital.

 

Attention, si le capital social souscrit, notamment lorsque la société n'est pas à capital variable, n'est pas totalement apporté dans les 5 ans, l'abattement des 15 % n'est pas applicable tant que les associés n'ont pas régularisé leur apport.

Chaque associé aura à déclarer ces dividendes au titre des salaires comme tous les salariés et sera imposé en conséquence à titre personnel cette fois.

Les salaires, charges sociales et toutes les dépenses inhérentes à l’entreprise entrent dans les charges déductibles, ce qui diminue l’imposition. 



Synthèse des frais courants


En résumé, hors fonctionnement, les frais essentiels sont :

• TVA sur la marge entre le prix de vente et le prix d’achat et non sur le montant du bien immobilier.

• Charges sociales. Si aucun salaire, pas de charges sociales à payer pour les ni pour la société, ni pour les actionnaires dans le cadre d'une SAS ou SASU. 
En revanche, si l'activité est développée sous forme d'entreprise individuelle ou EIRL, cette fois, des charges sur le revenu pour un entrepreneur individuel seraient à payer, même s’il ne perçoit pas de revenus. La SAS ou SASU est préférable , et ne coûte rien si aucun salaire n'est versé.

• Prélèvement sociaux de 17,2 %

• Les impôts sur le revenu pour le marchand de biens en EI/EIRL, ou sur les impôts sur les sociétés s’il s’agit d’une SAS, EURL, SARL. 

• Contribution Foncière des entreprises – CFE – dont le montant est déterminé selon les communes, par rapport au chiffre d’affaires.

•  Le gérant et/ou les associés peuvent, si la société en a la trésorerie nécessaire, se verser un salaire.


Important pour s'installer marchand de biens :


Dossier-kit de création pour monter l’entreprise « Marchand de biens » (650 pages)


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